一幢樓如何堪比一座城？
在深圳福田，矗立著86棟年納稅額過億的“億元樓”，2018年納稅約1211億元；在廣州天河，2018年“億元樓”數(shù)量增至62幢，2017年每平方公里范圍內GDP達到249.3億元。
而放眼珠海，尚未有一座叫得響的寫字樓，市稅務部門亦未做過樓宇納稅情況的統(tǒng)計，樓宇經(jīng)濟的概念在很長時間內幾近空白。值得注意的是，今年的珠海市政府工作報告中明確提出，要著力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，培育一批“專業(yè)樓”“億元樓”。
日前，《橫琴新區(qū)促進辦公樓宇和產業(yè)園區(qū)配套商業(yè)發(fā)展暫行辦法》出爐，對進駐辦公樓宇和商業(yè)品牌店給予裝修補貼和落地獎勵。而今年初，《珠海市加強總部企業(yè)發(fā)展實施辦法》也以最高1億元的真金白銀獎勵總部企業(yè)落戶。
新的風口已出現(xiàn)，在高樓如雨后春筍般拔地而起的橫琴，能否涌現(xiàn)如福田、天河一般的“億元樓”群？珠海樓宇經(jīng)濟能否就此崛起，成為城市經(jīng)濟高質量發(fā)展的支點之所在？
A “不夠矚目”的珠海樓宇
“你在福田的街上走一走、逛一逛，隨便指一棟基本上都是‘億元樓’?！闭勂鸶邩橇至⒌腃BD，每天出入于此的白領精英們時常是伴以自豪的目光。
事實上，早在2011年，深圳福田50幢億元寫字樓繳稅就高達311.46億元，2010年納稅64.96億元的招商銀行大廈更被媒體譽為“1幢樓堪比1座城”。
而珠海的樓宇發(fā)展情況如何？
有業(yè)內人士分析，珠海的寫字樓變遷經(jīng)歷了三個階段。建于1996年的光大國貿大廈是珠海地標性“寫字樓”，一直被稱為“珠海第一寫字樓”。直到2013年，中海大廈的出現(xiàn)大大提升了樓宇智能化水平，提高了企業(yè)辦公效率。而第三個階段，則是橫琴寫字樓群的出現(xiàn)，讓珠海樓宇發(fā)展步入了一個全新的時代。
記者觀察發(fā)現(xiàn)，相比于廣州珠江新城、深圳福田等CBD中心，珠海主城區(qū)的寫字樓零散分布于各大片區(qū)，并無太集中的區(qū)域，最為密集的區(qū)域便是光大國貿大廈所在的吉大片區(qū)。
據(jù)珠海市香洲區(qū)投資促進服務中心提供的信息，截至2019年2月，珠海主城區(qū)香洲已投入使用樓宇共140棟，樓宇面積合計約324萬平方米，樓內企業(yè)共4500余家。而在香洲區(qū)九大街道中，位于吉大街道的樓宇有67棟，占比達47.86%。
在新的商業(yè)中心崛起前，吉大曾一度被譽為珠海CBD，其67棟樓宇中，共有1692家企業(yè)入駐，樓宇面積為164萬平方米，以光大國貿大廈、粵財大廈、鈺海環(huán)球金融中心（WFC）等為代表。
除此之外，近年新落成投用的中海大廈、珠海中心大廈等新一代樓宇也備受關注。中海大廈位于新興商業(yè)中心富華里旁，樓宇可用面積11萬平方米，是2.0時代5A甲級寫字樓的代表之作；而高達330米的珠海中心大廈則是目前珠海第一高樓，位于十字門中央商務區(qū)灣仔片區(qū)，與澳門、橫琴隔江相望。
從光大國貿大廈、粵財大廈，到中海大廈、珠海中心大廈，這些為數(shù)不多的代表性樓宇是否達到“億元樓”的標準？記者咨詢珠海市稅務部門得知，目前，珠海尚未做過相關口徑的統(tǒng)計，城市關于“億元樓”的概念尚未成熟。這些樓宇遠不似深圳招商銀行大廈一般令人矚目。
不過，就現(xiàn)狀來看，代表樓宇已逐漸顯示出對優(yōu)質企業(yè)的凝聚力。
目前，中海大廈已吸引包括華為、中建八局、中建交通、美高梅、中石油、中國國電、江森自控等大型著名企業(yè)進駐，還有諸多粵港澳三地各類企業(yè)簽約。
而珠海中心則已有本地龍頭企業(yè)華發(fā)實業(yè)股份有限公司和華發(fā)城市運營投資控股有限公司進駐。今年5月10日，澳門產業(yè)多元十字門中央商務區(qū)服務基地揭牌，基地首期即設在珠海中心大廈。據(jù)透露，大廈可提供超過5萬平方米的辦公空間和公共服務平臺。當天，澳門華記環(huán)球集團、永新科技等10家企業(yè)已現(xiàn)場簽訂入駐協(xié)議。
B 橫琴正崛起“億元樓”群
與珠海中心大廈一江之隔，對岸的橫琴新區(qū)，一棟棟破土而出的高樓群，頗有些未來商業(yè)中心的雛形。
橫琴的辦公樓宇建設駛入快車道是在2015年。目前，橫琴國際科技創(chuàng)新中心、富力中心、保利國際廣場、橫琴總部大廈、梧桐樹大廈、中國華融大廈等樓宇已投入使用。而今年底前，國際商務中心（ICC）、華策大廈等也將陸續(xù)投用，橫琴可提供辦公總面積預計將達到100萬平方米左右。
在這些樓宇中，是否會誕生“億元樓”？
“其中幾棟一旦投用，年納稅額過億是肯定的?！睓M琴新區(qū)商務局黨組成員、副局長馮宇紅告訴記者，目前，進駐橫琴的幾家央企總部，如中交金融投資大廈、中鐵建南方總部，其公司本身年度納稅額都超過1億元，進來后必然是“億元樓”。
除了央企總部進駐外，本地國企珠海大橫琴投資有限公司運營的ICC也是“億元樓”的后備軍。該公司相關負責人告訴記者，2018年其繳納稅費3.71億元，預計今年底將搬入ICC大樓。屆時，ICC也將成為名副其實的“億元樓”。
即將誕生“億元樓”的橫琴，能否像福田、天河一樣，形成一個“億元樓”聚集的商業(yè)中心？
記者了解到，目前橫琴已建成的辦公樓宇主要集中在沿澳門的十字門中央商務區(qū)、口岸服務區(qū)和綜合服務區(qū)一帶，距離相隔不遠，容易形成集聚效應。
比如，橫琴總部大廈、梧桐樹大廈、中國華融大廈3個項目均位于口岸服務區(qū)，靠近橫琴口岸，適合有實力的大企業(yè)進駐。而富力中心和保利國際廣場則分別位于橫琴大橋橋頭和口岸服務區(qū)的天沐河邊，空間規(guī)整，單位面積不大，適宜中小企業(yè)辦公。
“橫琴的樓宇招商從一開始就有比較高的準入要求，我們在項目招商時有規(guī)定，每1萬平方米的納稅要求在2500萬元以上。按這個標準，4萬平方米就過1個億了?！瘪T宇紅對橫琴誕生一批“億元樓”充滿信心。
橫琴自2017年開始開展樓宇招商工作，如今，各大樓宇相繼建成，外界已關注到改善相關配套服務的問題?；诖?，橫琴新區(qū)于上個月出臺了促進辦公樓宇和產業(yè)園區(qū)配套商業(yè)發(fā)展暫行辦法，以吸引和培育商業(yè)主體入駐營運。
數(shù)據(jù)顯示，目前橫琴已有超過6萬家企業(yè)落戶，其中世界500強企業(yè)45家。2018年，納稅超1億元的企業(yè)有38家，納稅在1000萬到1億元的企業(yè)有178家。
“這為橫琴產生‘億元樓’奠定了非常好的基礎。”馮宇紅說，下一步，會通過持續(xù)提升營商環(huán)境、加強引導等手段促進企業(yè)上島辦公。“相信通過我們和企業(yè)的不斷努力，一定會打造出一批‘億元樓’。”
C 發(fā)展樓宇經(jīng)濟，珠海如何發(fā)力？
樓宇經(jīng)濟實際上是經(jīng)濟高速發(fā)展到一定階段，土地等資源不足以繼續(xù)承載所催生等產物，不再向土地要資源，而向空間向產業(yè)要資源。如此一來，樓宇經(jīng)濟便成為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新支點。
華中師范大學副教授湯學兵在《樓宇經(jīng)濟研究進展綜述》一文中概括，樓宇經(jīng)濟“既能夠起到開拓城市立體發(fā)展空間、促進區(qū)域經(jīng)濟轉型升級的作用,又可以作為城市經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐力量,是增加地方政府財政收入和培植稅源的重要載體?！?br/>
而多年來，珠海的樓宇經(jīng)濟為何沒發(fā)展起來？長期研究樓宇經(jīng)濟的業(yè)內人士表示，一方面，是珠海經(jīng)濟發(fā)展水平尚未達到催生樓宇經(jīng)濟的階段，另一方面則與珠海目前的經(jīng)濟結構有關?！皹怯罱?jīng)濟主要承載總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)，而珠海的金融等現(xiàn)代服務業(yè)并不發(fā)達，格力、偉創(chuàng)力等龍頭制造企業(yè)則更適宜園區(qū)式發(fā)展。”
該人士表示，由于橫琴新區(qū)的開發(fā)建設，以及粵港澳大灣區(qū)澳珠極點建設的需要，樓宇經(jīng)濟在珠海有了生根的土壤?！皺M琴正在大力引進總部經(jīng)濟，重點發(fā)展的旅游業(yè)、金融業(yè)等也適應于樓宇經(jīng)濟，土地資源有限也會引導其向上發(fā)展?！?br/>
在湯學兵看來，加強樓宇經(jīng)濟發(fā)展，要做好商務樓宇規(guī)劃、提高政府的服務水平，還要加強對樓宇的經(jīng)濟扶持。“樓宇企業(yè)在運行過程中需要大量資金支持,尤其是在企業(yè)初創(chuàng)期?！边@也是珠海當前正在做的。
在年初印發(fā)的《珠海市加強總部企業(yè)發(fā)展實施辦法》中，為加強總部經(jīng)濟招商引資，對單個項目最高獎勵金額達到了1億元，并且對總部企業(yè)辦公用房補貼、用地支持、人才支持、納稅補助、商業(yè)樓宇招商支持等方面給予全方位獎勵。
而6月出臺的《橫琴新區(qū)促進辦公樓宇和產業(yè)園區(qū)配套商業(yè)發(fā)展暫行辦法》則提到，每年將設配套商業(yè)發(fā)展專項資金，總額為1億元，對進駐橫琴的辦公樓宇和產業(yè)園區(qū)配套商業(yè)的商業(yè)品牌店給予裝修補貼和落地獎勵。其中，裝修補貼單個最高120萬元，落地獎勵一次性最高20萬元。
舉措看得到，問題也老生常談。橫琴新區(qū)一位負責樓宇運營的人士告訴記者，去年曾有一家以制造電動汽車剎車系統(tǒng)為主的高科技企業(yè)有意入駐，但在考察后卻放棄了?！敖煌?、生活配套的不完善是一個原因，最重要的還是這里沒有配套的供應鏈，買個配件要跑到上海、北京?！?/span>
除了硬環(huán)境未跟上外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，珠海發(fā)展樓宇經(jīng)濟的軟環(huán)境也尚未形成：缺乏專門的樓宇服務機構、尚無專業(yè)的樓宇經(jīng)濟研究成果和發(fā)展規(guī)劃、重視程度和服務能力均未到位……落實市政府工作報告中關于著力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，培育一批“專業(yè)樓”“億元樓”的要求，還需補齊上述短板。
■延伸
橫琴ICC年底或成“億元樓”
從高空俯拍橫琴，橫琴總部大廈是最耀眼的樓宇之一。
2017年，33層樓高、總面積5.3萬平方米的橫琴總部大廈正式投入運營。目前，企業(yè)入駐率已超過60%，其中涵蓋金融類、投資開發(fā)類、咨詢類等各領域企業(yè)共計70多家。
“金融類企業(yè)是目前租用面積較大的，比如大西洋銀行、東莞農商銀行、興業(yè)銀行，眼下又有兩家金融機構正在申請進駐?！敝楹M琴總部大廈發(fā)展有限公司營銷策劃總監(jiān)朱傳凱告訴記者，除此之外，像中建六局、大橫琴口岸公司等也租用了半層及以上。
不過，最讓朱傳凱自豪的還是今年3月開啟的全國首個跨境辦公試點樓宇落在此地。
“我們拿出了5層樓供澳門企業(yè)跨境辦公使用，目前已有20多家企業(yè)進駐，涉及文化傳媒、投資、貿易、文創(chuàng)等多個領域?！敝靷鲃P說，計劃提供的1萬平方米跨境辦公使用面積，現(xiàn)在已租賃出去6500平方米，未來如有需要，還會提供更多辦公場所。
朱傳凱還透露，橫琴總部大廈30—32層將作為珠澳跨境金融合作示范區(qū)的辦公場所。預計今年8月，相關金融機構將會陸續(xù)入駐。橫琴新區(qū)金融服務局相關負責人透露，目前已有部分企業(yè)在走流程。
“這些企業(yè)都是澳門特色金融范疇的企業(yè)，均為涉澳企業(yè)?！鄙鲜鲐撠熑送嘎叮唧w類型主要是融資租賃類、財富管理類、金融科技類、私募基金管理機構類、專業(yè)服務機構等。
在橫琴總部大廈近旁，一棟南北對稱雙子塔造型的樓宇格外引人注目，這里便是橫琴國際商務中心（ICC）。
ICC位于橫琴口岸核心輻射位置，項目總建面近100萬平方米。一期（已落成）占地面積約1.68萬平方米，總建筑面積20萬平方米，包含兩座130米Leed認證超甲級寫字樓，分為南塔和北塔。該樓宇集酒店、辦公、商業(yè)為一體，將吸引一大批大型的金融、貿易、先進裝備制造業(yè)總部企業(yè)進駐。
2018年納稅額達3.71億元的珠海大橫琴投資有限公司，今年底將搬至ICC辦公。同時進駐的還有珠海大橫琴股份有限公司、珠海市蜜蜂科技有限公司、橫琴金融投資集團有限公司等多家知名企業(yè)，正在洽談及確認進駐的大型企業(yè)共30余家。
屆時，ICC將成為名副其實的“億元樓”。
■他山之石
福田樓宇經(jīng)濟背后的無形之手
樓宇經(jīng)濟從無到有，從有到形成規(guī)模，往往需要經(jīng)過一段漫長的培育期。尤其是在初始發(fā)展階段，往往會遇到各種矛盾和困難，需要政府加大政策支持力度予以引導扶持。
發(fā)揮無形之手的重要力量，這是福田樓宇經(jīng)濟發(fā)展可供借鑒的一點啟示。
早在2011年，福田便以4000萬元人民幣重獎“億元樓宇”和“億元企業(yè)”，并倡導尊重企業(yè)、學習企業(yè)、服務企業(yè)的風氣，“站到企業(yè)身后，政府回歸到服務本質?！?/span>
到今年，福田已經(jīng)建立了相對完整的地方經(jīng)濟治理體系。從規(guī)劃、政策，到資源、服務，未來還將持續(xù)加大對企業(yè)服務的力度。福田區(qū)企服中心相關負責人表示，從2017起，企服中心就開始進行樓宇政策的上門服務，從76棟到2018年的100棟，2019年已經(jīng)擴大到了135棟。
在樓宇服務上，福田建立了專員聯(lián)系制度，組織專場政策宣講會，幫助樓宇招企業(yè)、幫助企業(yè)解難題。同時，還通過建立福田區(qū)物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會、樓宇業(yè)主、樓宇物業(yè)、街道社區(qū)、公安、稅務等多方的溝通機制，定期召開樓宇物業(yè)座談會。
據(jù)了解，今年福田已經(jīng)累計走訪了重點商務樓宇60棟以上，收集各類問題超過20個，并全部回復解決；已上門服務企業(yè)758家，累計建立重點商務樓宇信息檔案超過135份。
此外，福田還成立以區(qū)長為組長、副區(qū)長為副組長的服務企業(yè)工作領導小組。形成了工商、稅務、檢驗檢疫、海關等部門監(jiān)管服務，發(fā)改、工信、科創(chuàng)、金融、文化等產業(yè)部門專業(yè)服務，區(qū)直部門個性化服務，企服中心平臺服務的組織體系，以做好樓宇和企業(yè)的服務。
